PRZEGLĄDY OKRESOWE BUDYNKÓW I OBIEKTÓW BUDOWLANYCH

Odpowiedzialność za utrzymanie budynków

Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany do utrzymania i użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, zasadami ochrony środowiska oraz wymaganiami technicznymi. Obiekt powinien zapewniać funkcjonalność i bezpieczeństwo użytkowników, spełniając również wymogi dotyczące ochrony zdrowia i estetyki (art. 5 ust. 2).

Właściciel lub zarządca ma także obowiązek utrzymania budynku w należytym stanie technicznym, co obejmuje podstawowe wymagania dotyczące bezpieczeństwa konstrukcji, ochrony przed hałasem oraz warunków higienicznych i oszczędności energii (art. 5 ust. 1). Ponadto, art. 61 pkt 2 nakłada na nich obowiązek zapewnienia bezpiecznego użytkowania budynku w przypadku czynników zewnętrznych, takich jak intensywne opady czy silne wiatry.

Odpowiedzialność obejmuje bieżącą konserwację oraz regularne kontrole techniczne zgodnie z art. 62, które powinny być przeprowadzane przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami. W przypadku wykrycia nieprawidłowości, właściciel lub zarządca muszą podjąć działania naprawcze. Zaniedbanie w zakresie przeglądów technicznych może prowadzić do odpowiedzialności prawnej oraz zagrożenia dla zdrowia użytkowników obiektu.

Wyłączenia z obowiązku przeprowadzania kontroli okresowych stanu technicznego

Zgodnie z art. 62 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, z obowiązku corocznej kontroli stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz działania czynników użytkowych, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a, zwolnieni są właściciele i zarządcy:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
2. obiektów budowlanych:
   a) budownictwa zagrodowego oraz letniskowego,
   b) wymienionych w art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, z wyłączeniem sieci gazowych.

Obiekty te podlegają jednak corocznej kontroli w pozostałych zakresach, jeśli posiadają elementy wymagające sprawdzenia zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b i c. Ponadto, obowiązkowa jest pięcioletnia kontrola, zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Terminy przeglądów technicznych

Prawo budowlane precyzyjnie określa częstotliwość wykonywania okresowych przeglądów technicznych budynków i obiektów budowlanych. Terminy te obejmują:

• przegląd przeprowadzany co najmniej raz w roku,
• przegląd przeprowadzany co najmniej raz na pięć lat,
• przegląd wykonywany co najmniej dwa razy w roku.

Słowo „co najmniej” wskazuje, że w przypadku wystąpienia szczególnych okoliczności, takich jak nagłe i niekorzystne zdarzenia pogodowe lub inne czynniki zewnętrzne, należy przeprowadzać kontrole częściej. W ustawie Prawo budowlane zawarty jest również zapis, który nakazuje dodatkową kontrolę budynku, gdy działanie sił natury lub człowieka może wpływać na jego stan techniczny.

Roczne i pięcioletnie przeglądy dotyczą wszystkich budynków i obiektów budowlanych, jednak ich zakres może się różnić. Natomiast przeglądy przeprowadzane dwa razy w roku są obowiązkowe dla obiektów wielkopowierzchniowych (o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m²) oraz innych obiektów, których powierzchnia dachu przekracza 1000 m².

Książka obiektu budowlanego (KOB)

Książka obiektu budowlanego (KOB) jest narzędziem służącym do dokumentowania całej historii użytkowania i eksploatacji danej nieruchomości. Zawiera zapisy nie tylko dotyczące wszystkich przeprowadzonych przeglądów technicznych, ale także wszelkich zmian, takich jak remonty i modernizacje. W ten sposób KOB przedstawia pełny „cykl życia” budynku.

Obowiązek prowadzenia KOB spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu, co jest określone w art. 64 ustawy Prawo budowlane. Dodatkowe wytyczne dotyczące jej formatu oraz zakresu danych znajdują się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury. Książka ta powinna mieć format A4, z ponumerowanymi stronami, i zawierać:

• dokumentację budowy, w tym dokumentację podwykonawczą,
• instrukcje użytkowania obiektu, instalacji oraz urządzeń znajdujących się na jego terenie,
• protokoły oraz oceny techniczne stanu budynku,
• istotne decyzje, które wpływają na wygląd, wyposażenie lub eksploatację budynku,
• świadectwo charakterystyki energetycznej.
  

KOB jest udostępniana inspektorom nadzoru budowlanego podczas przeprowadzanych kontroli technicznych.

Kontrola okresowa wykonywana raz w roku

Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek przeprowadzać co najmniej raz w roku kontrolę stanu technicznego budynku. Kontrola ta obejmuje:

• elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• instalacje oraz urządzenia służące ochronie środowiska,
• instalacje gazowe oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne).
  

Kontrolę należy przeprowadzać raz w każdym roku kalendarzowym, z zastrzeżeniem, że nie musi ona być wykonywana dokładnie co 365 dni, lecz musi zostać zrealizowana w danym roku. Warto zaznaczyć, że coroczne przeglądy nie obejmują instalacji elektrycznych, których kontrola odbywa się z inną częstotliwością.

Kontrola elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne
Na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, kontrola elementów budynku, które są narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz inne czynniki destrukcyjne, jest obowiązkowa. Podczas przeglądu należy szczegółowo sprawdzić stan techniczny takich elementów, jak:

• zewnętrznych warstw przegród
• zewnętrznych (warstwa fakturowa),
• elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
  
• urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
  
• elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
  
• pokryć dachowych,
  
• instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
  
• urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
  
• elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
  
• przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku
  

Kontrole instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska
Prawo budowlane w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b mówi o obowiązku kontrolowania instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, choć nie definiuje ich szczegółowo. Na podstawie przepisów ochrony środowiska, uznaje się, że są to instalacje i urządzenia minimalizujące negatywny wpływ budynku na otoczenie. Dotyczy to w szczególności emisji gazów i pyłów, odprowadzania ścieków, hałasu oraz wytwarzania pól elektromagnetycznych. Przykłady takich urządzeń to systemy kanalizacyjne, zbiorniki na odpady stałe, urządzenia filtrujące oraz instalacje wygłuszające.

Brak kontroli takich instalacji może prowadzić do naruszeń przepisów ochrony środowiska oraz zagrożeń dla zdrowia ludzi i środowiska, co może skutkować karami finansowymi nałożonymi przez odpowiednie organy administracyjne.

Kontrola obejmująca zakres rocznej i pięcioletniej kontroli

Zakres kontroli rocznej i pięcioletniej różni się, jednak ich część dotycząca elementów budowlanych jest wspólna. Właściciel lub zarządca obiektu może zatem przeprowadzić jedną wspólną kontrolę w roku, w którym przypada termin pięcioletniego przeglądu, uwzględniając zarówno zakres rocznej kontroli, wynikający z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b i c Prawa budowlanego, jak i pięcioletniej kontroli, czyli przegląd stanu technicznego:

• elementów budynku, instalacji narażonych na działanie warunków atmosferycznych i czynników eksploatacyjnych,
  
• estetyki budynku i jego otoczenia,
  
• instalacji i urządzeń ochrony środowiska,
  
• instalacji gazowych i przewodów kominowych,
  
• instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Protokół z takiej kontroli powinien zawierać informacje potwierdzające spełnienie obowiązków wynikających z art. 62 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy – Prawo budowlane.

Kontrola okresowa dla obiektów wielkopowierzchniowych, wykonywana dwa razy w roku

Obowiązek przeprowadzania kontroli co najmniej dwa razy w roku dotyczy budynków, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000 m², niezależnie od wielkości dachu, oraz innych obiektów budowlanych, takich jak wiaty, z powierzchnią dachu powyżej 1000 m². Oznacza to, że budynki o powierzchni zabudowy większej niż 2000 m² podlegają częstszej kontroli, nawet jeśli dach nie spełnia dodatkowych kryteriów powierzchniowych. Jeśli jednak budynek nie osiąga tej wielkości, niezależnie od powierzchni dachu, obowiązuje go coroczna kontrola zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego.

Dla innych niż budynki obiektów, kontrola jest uzależniona wyłącznie od powierzchni dachu.

Należy podkreślić, że wymienione w przepisach powierzchnie dotyczą samodzielnych konstrukcyjnie obiektów budowlanych. Jeśli budynek o powierzchni przekraczającej 2000 m² został podzielony dylatacjami od fundamentu po dach, a każda część stanowi osobny, niezależny budynek, który nie przekracza 2000 m², nie podlega kontroli okresowej zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 3, lecz jedynie corocznej kontroli.

Obiekty wielkopowierzchniowe wymagają kontroli technicznej minimum dwa razy w roku, z czego jedna musi zostać przeprowadzona przed, a druga po zimie. Terminy tych kontroli są wyznaczone do 31 maja i do 30 listopada. Zwrot „co najmniej” oznacza, że takie kontrole mogą być przeprowadzane częściej, jeśli jest to konieczne. Zakres tej kontroli obejmuje ten sam, co przy rocznej kontroli, zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego.

W ciągu 7 dni od zakończenia kontroli osoba odpowiedzialna za jej przeprowadzenie ma obowiązek poinformować organ nadzoru budowlanego. Zawiadomienie może być dokonane za pomocą systemu Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego lub w formie pisemnej, jeśli obiekt nie korzysta z elektronicznej książki obiektu budowlanego (art. 62b ust. 2 Prawa budowlanego).

Kontrola bezpiecznego użytkowania

Kontrolę stanu bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego należy przeprowadzać każdorazowo w sytuacjach, gdy obiekt zostaje narażony na działanie zewnętrznych czynników wynikających z działalności człowieka lub sił natury. Do takich czynników zalicza się m.in. wyładowania atmosferyczne, trzęsienia ziemi, gwałtowne wiatry, intensywne opady deszczu, osuwiska, zjawiska lodowe na rzekach, jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary oraz powodzie. W wyniku oddziaływania tych czynników może dojść do uszkodzeń obiektu budowlanego lub powstania bezpośredniego ryzyka ich wystąpienia, co mogłoby stanowić zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub ochrony środowiska.

Oznacza to, że kontrolę należy przeprowadzić nie tylko w przypadku faktycznego uszkodzenia budynku, ale także wtedy, gdy istnieje bezpośrednie ryzyko takiego uszkodzenia, które może prowadzić do zagrożenia dla życia, zdrowia, mienia lub środowiska.

Kontrola w przypadku zgłoszenia nieuzasadnionych ingerencji lub naruszeń

Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 4a ustawy – Prawo budowlane, właściciel lub zarządca obiektu ma obowiązek przeprowadzić kontrolę w przypadku zgłoszenia przez mieszkańców ingerencji lub naruszeń w konstrukcję budynku, które są nieuzasadnione technicznie lub użytkowo. Takie działania mogą skutkować niespełnieniem wymagań określonych w art. 5 ust. 2 ustawy, który nakłada obowiązek użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem oraz zapewnienia ochrony środowiska. Obiekt musi być utrzymywany w odpowiednim stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych ani funkcjonalnych, zwłaszcza w zakresie określonym w art. 5 ust. 1 pkt 1-7 ustawy, który dotyczy m.in. bezpieczeństwa konstrukcji i użytkowania, ochrony przeciwpożarowej oraz energooszczędności.

Właściciel lub zarządca obiektu zobowiązany jest do przeprowadzenia takiej kontroli w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia (art. 62 ust. 2a ustawy).

Protokół z kontroli okresowej budynku

Protokół z przeprowadzonej kontroli powinien zawierać następujące informacje:

• datę przeprowadzenia kontroli,
  
• imię, nazwisko oraz numer uprawnień budowlanych (wraz ze specjalnością) osoby wykonującej kontrolę, a także jej podpis,
  
• imię i nazwisko lub nazwę właściciela bądź zarządcy obiektu budowlanego,
  dokładne określenie kontrolowanego obiektu budowlanego, umożliwiające jego identyfikację,
  
• zakres przeprowadzonej kontroli,
  
• ustalenia dokonane podczas kontroli, w tym ewentualne stwierdzone nieprawidłowości,
  
• zalecenia dotyczące usunięcia wykrytych nieprawidłowości (jeżeli zostały stwierdzone),
  
• opis metod i środków użytkowania elementów obiektu narażonych na działanie warunków atmosferycznych oraz innych niszczących czynników,
  
• zakres niezrealizowanych zaleceń z protokołów wcześniejszych kontroli.

W zaleceniach należy wskazać:

• czynności niezbędne do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości,
  
• termin realizacji powyższych działań.
  

Do protokołu należy dołączyć:

• kopie zaświadczeń, o których mowa w art. 12 ust. 7 Prawa budowlanego,
  
• kopie decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności lub innych kwalifikacji, o których mowa w art. 62 ust. 5 Prawa budowlanego.
  

Osoby wpisane do centralnego rejestru uprawnionych nie muszą dołączać kopii zaświadczeń oraz uprawnień budowlanych.

Osoby uprawnione do przeprowadzania kontroli

1. Osoby uprawnione do kontroli instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych
   Kontrolę okresową stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych oraz gazowych mogą wykonywać osoby posiadające:

    

   • uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności instalacyjnej, lub
   • kwalifikacje wymagane przy nadzorze eksploatacji urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych, czyli świadectwa kwalifikacyjne, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 1 lipca 2022 r.
2. Osoby uprawnione do kontroli przewodów kominowych
   Do kontroli stanu technicznego przewodów kominowych uprawnione są:

    

   • osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim (dotyczy przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych),
     
   • osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności (dotyczy przewodów wymienionych powyżej oraz kominów przemysłowych, wolno stojących i przewodów, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych).
     
3. Kontrola przewodów kominowych i wentylacyjnych w ograniczonym zakresie
   Osoby posiadające stosowne uprawnienia w ograniczonym zakresie mogą przeprowadzać kontrole przewodów kominowych i wentylacyjnych wyłącznie w obiektach, które wchodzą w zakres tych uprawnień.

Konsekwencje braku aktualnych przeglądów budynku

Zgodnie z przepisami budowlanymi, każdy budynek musi być utrzymywany w odpowiednim stanie technicznym, który zapewnia bezpieczeństwo użytkowania, nie stwarzając zagrożenia dla życia i zdrowia. Oprócz tego, właściciel lub zarządca zobowiązany jest do utrzymania obiektu w sposób zgodny z przeznaczeniem określonym w pozwoleniu na budowę.

Regularne przeprowadzanie przeglądów technicznych nie tylko umożliwia utrzymanie budynku w dobrym stanie, ale także chroni jego użytkowników. Dodatkowo, przepisy zobowiązują do prowadzenia książki obiektu budowlanego (KOB). Jednakże obowiązek ten nie dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, budynków letniskowych oraz obiektów budownictwa zagrodowego. Niemniej jednak, właściciel powinien posiadać dokumentację budowlaną, w tym:

• dokumentację budowy i powykonawczą,
  
• protokoły kontroli technicznej, oceny oraz ekspertyzy,
  
• świadectwo charakterystyki energetycznej.
  

Te dokumenty mogą być wymagane do okazania inspektorom Nadzoru Budowlanego oraz innym uprawnionym organom. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, które mogą zagrażać zdrowiu, życiu, bezpieczeństwu mienia lub środowiska, odpowiedni organ może nakazać ich usunięcie w określonym terminie. Działania te obejmują również przypadki, gdy budynek jest w złym stanie technicznym lub negatywnie wpływa na estetykę otoczenia.

Właściciele, którzy nie wywiązują się z obowiązków wynikających z przepisów, w tym nie przeprowadzają przeglądów technicznych, mogą być ukarani grzywną przez Nadzór Budowlany. Kara ta może również dotyczyć braku wymaganej dokumentacji. Co więcej, zgodnie z art. 91 Prawa budowlanego, utrudnianie pracy organów nadzoru budowlanego może skutkować karą grzywny, a w skrajnych przypadkach nawet karą ograniczenia wolności do roku.

Masz pytania? Skontaktuj się z nami!

Jeśli masz pytania lub wątpliwości, zapraszamy do kontaktu. Chętnie odpowiemy na wszystkie pytania, doradzimy, a także pomożemy w przeglądach okresowych budynków.